2008年7月号 リフォームに備える修繕費用積み立てプランについて | 西武池袋線・西武新宿線・練馬区の賃貸はハウステーションネットワーク

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2008年7月 リフォームに備える修繕費用積み立てプランについて

今回は地上波デジタル放送のアンテナについて!!
現在受信中のアンテナの受信状況を確認致しましょう。
アンテナがUHFかVHFか確認しましょう。

VHFを受信している場合(ch1~12)
新たに地上デジタル受信用のUHFアンテナをご用意下さい。
ミキサーまたはブースターが必要になる場合もありますので、
機器の選定や設置工事につきましては当社管理部までご連絡下さい。
現地確認後調査させて頂きます。TEL03-5910-7652



(白山神社のケヤキの現在の幹周等のデータは練馬区のホームページによる。)

 

『リフォームに備える修繕費用積み立てプラン実例集』

Sオーナーのお話し!!毎月5000円で計算!!
毎月、修繕積立金を1戸あたり5000円ずつすべて22戸分ためています。
常時満室だったので特にリフォーム工事をする事もなく順調に経営していましたが、
昨年始めて築20年以上たったアパートを修繕しました。
一部屋の修繕費用わずか40万円。家賃が63000円なので、
部屋リフォームに備えてキャッシュフローを十分確保するためです。
ほぼ半年間で投資額を回収できます。
修繕費用を極力安くした理由は、近年空室予定がある別の地デジを受信するには、
UHFアンテナが必要です。
いくら部屋あたりの工事単価が安いとはいえ、
用意した積み立て金の残高を残しておく必要があります。
この建物はRC造のため、最低あと20年は賃貸経営が出来ると考えています。

それまでに単価800万円の外壁塗装工事を2回、
内装の大規模修繕を1戸あたり40万円でする予定です。
その総額にプラス5%を加えた額を容易できるように計算しました。

Mオーナーのお話し!!家賃収入の10%を積み立て費用にあてています!!
金額にすると月に25万円。この資金を元手に内装の修繕を行っています。

都内で所有するマンション2棟50戸はすべて築10年以上がたちました。
最寄り駅近所には新築物件が数棟あり、設備面で出遅れています。
このまま空室率の悪化と資産価値の目減りを見過ごすわけにもいきません。
家事にあまり時間がとれない若いターゲットにした物件なので、
各戸に浴室乾燥機を設置しました。

価格が20万円(オプション含め)のものです。
新築物件では当たり前ともいえますが、家賃が割安な築古物件では珍しい設備です。
入居率を上げられる投資と言っていいでしょう。最近は地価の高騰により、
新たに物件を購入できません。
その代わりに既存物件のリフォーム費用を2割程度増やしました。
それでも家賃が6万円前後であれば、1戸あたりの修繕費用回収期間は半年で十分です。

Kオーナーのお話し!!家賃収入の15%毎月25万円の積み立て!!
月間家賃収入160万円のうち、25万円を修繕費用として積み立てています。
外壁を含む大規模リフォームの目安となる築15年を過ぎる物件が相次ぎ、
5年前と比べ金額は倍近くに上がりました。

現在所有する3棟34戸の積み立て金は1戸あたり7000円強(月ごと)。
1棟あたり1000万円近くかかる外壁工事に加え、
インターネットやセキュリティーシステムなど時代にあった設備導入も予定しています。
年間積立金額300万円のうち約200万円を使い、残りは近い将来高額な修繕工事に備えています。
共用・専有スペース両方の充実が入居率アップの鍵の1つと考えているので高いとは感じません。

Tオーナーのお話し!!内装のみに投資!!
専有部分に関してのみ1戸当たり毎月1万2000円ずつの積み立てをしています。
残高はほとんどすべてといっていいほど内装のリニューアルに使います。
2007年末にも、横幅がせまかったキッチンをシステムキッチンに変更。
2年分の積み立て金をすべて使ってしまいましたが、入居者も無事決まり、
投資に見合った収入が生まれました。
共用部分に関してですが、6戸しかないアパートということもあり、
数百万円単位でコストがかかる工事金額は用意できません。
リフォーム会社に委託せず、自分でも出来るペンキ塗りや新たなインターフォンの設置に限って改装し、コストを抑えています。
※提供家主と地主

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