2013年3月号 知っておきたい融資の注意ポイント | 西武池袋線・西武新宿線・練馬区の賃貸はハウステーションネットワーク

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2013年3月 知っておきたい融資の注意ポイント

今年の冬はとても寒かったですね!(^^)これから徐々に暖かい日が多くなってくるものと思います。
花粉症の方にはつらい季節です!マスク予防で、体調管理に気をつけて生活をしましょう!(^^)
メジロ、シジュウカラ、ひよどり、尾長など、いまが一番見やすいです!バードウォッチングもいいですね!


【知っておきたい融資の注意ポイント】
【金利差と返済期間延長の可否が借り換えで重要相続税対策として、リフォーム時の長期借入も一つ】
現在、個人の住宅ローン返済に関して、かつてはあまり話題にされる事もなかったローンの『借り換え』が、金融機関からも積極的に提案されるようになっています。
一般の個人住宅ローンとアパートローンでは性質が異なる部分が多々あるのですが、厳しい経済状況下、少しでも利益率を高めるべく、アパートローンの見直しや借り換えを検討されているオーナーも少なくないと思います。
類のない低金利が続いていますからその恩恵を受けるべくローンを見直してみたい、という考えも出てくるでしょう。

今回はアパートローンの『借り換え』『見直し』に関して、アパートモゲージプランナーの視点から解説していきたいと思います。
(APMというのは、不動産ローンに関するコンサルや提案などに携わる“モゲージプランナー”の中で、アパートローン部門を担当して行う専門資格者のことです)


さて、収益物件であるアパートローンは、個人住宅ローンのように単純に『借り換えで総額〇〇万円得をする』というような感覚では捉えられません。
借り換えでメリットが得られる前提として一般的に問われる『返済期間の残りの年数』や『返済残高』などもアパートローンに関しては関係ないといってもいいでしょう。
まず借り換えを考えるにあたっては、現行の金融機関で金利引き下げが可能か、また、一括弁済を行うと違約金が発生しないか、ということを確認しておきましょう。

現行の金融機関で金利引き下げが可能か、また、一括弁済を行うと違約金が発生しないか、ということを確認しておきましょう。
現行の金融機関が金利の引き下げに応じてくれるのであれば、当然諸費用もあまりかからず手間もすくなくメリットが得られることになります。
違約金に関しては、金利情勢やローン残高によってはかなり高額となることがあるので、注意が必要です。
また、借り換えにともなう諸費用がどのくらいかかるかということも確認が必要です。
ただ諸費用はほとんどが税金あつかいとなるので、次年度の節税効果が見込める面もあります。
こうしたことを踏まえたうえで、メリットが得られる借り換えのためには、『金利差』と『返済期間の延長の可否』がポイントとなってきます。
金利ですが、現在が超低金利ということで当然、将来上昇の不安があります。
目安として、10年先で金利上昇を最大4%ほどに想定して返済額を計算しておけば、一応は安心といえるでしょう。
金利差に関しては、やはり一般的にいわれているように1%以上なければ月々の返済額には効果が現れてきません。
但し、返済期間の延長がはかれるのであれば、0.5%以上でもメリットが得られるケースも出てきます。

返済期間の延長に関しては、正当な理由がなければ金融機関からのリスケジュール案件として扱われてしまいますので、安易に考えることはできません。
しかし、たとえばリフォームなどにともなう建設的な理由の借り換えであれば、期間延長を受け入れられる確率が高まります。
相続税対策として、リフォームを行うとともに借入期間を延長し、長期借入をするという方法
もあります。

現状のキャッシュフローを厚くするという効果も見込めます。
単なる建物のメンテナンスや入居者確保の為の手段などにとどまらず、リフォームにはさまざまな活用法がある、ということです。
いずれにしても、アパートローンの借り換えには、難しい問題もからむことが多い為、専門家と相談しながら、現状のプランの再確認を行い、しっかりとした方針を立てたうえで検討してみることが必要です。

 

【草津温泉】
日本と世界の温泉文化が生きづく町、草津!ベルツ博士が伝えた“世界無比の高原温泉”草津温泉は草津白根山の東斜面中服に位置する。標高は1200メートル。
7・8月の平均気温は19.6℃、湿度は年間平均で70%と軽井沢より低く、避暑地として格好の高原性を持っている。

明治期、草津を訪れたドイツ人医師は『日本の町というよりチロルの村落が年頭にうかぶ』と、草津の風土についての印象を述べている。
また、『草津には無比の温泉以外に日本で最上の空気と理想的な飲料水がある。こんな土地が、もし、ヨーロッパにあったとしたら、カルルスバ-ドよりもにぎわうことだろう』
とも語り、当時世界一の温泉保養地であったチェコのカルルスバ-ド以上の環境を草津が
持っていると評価している。

現在の草津は源泉は100ヶ所、自然湧出量は日本一で毎分34000リットルである。
草津の温泉は古来より名高く日本武尊(やまとたけるのみこと)が東征の折発見したとも、行基によって開湯されたとも伝えられる。
鎌倉時代には、源頼朝が草津御座の湯に入浴した事が『鎌倉日記』に記されている。
これが、草津がしるされた最初の文献である。また、戦国時代には、『きずの湯』として武田信玄ら大名達に重要されたと言われる。

江戸期に入ると、草津は西の有馬(兵庫県)と並んで温泉番付日本一とされ、その評価はゆるぎないものとなる。
18世紀には『かこい湯』と『幕湯』という内湯が設けられ、加えて、湯治客に対する宿舎同志のサービス競争が始まる。文政6年(1823)に発行された十返舎一九の『上州草津温泉従来』によれば、草津は料理屋、酒店等が軒を並べ、美女のいる楊弓、吹矢などの娯楽施設あり、講釈師、落語家を招いてのサービスありという盛況ぶりであったようだ。

明治になると、ベルツにより草津温泉の医学的研究が行われる。
ベルツはヨーロッパに存在しない強酸性泉である草津温泉に着目し、帰国するまでの間に時間湯を研究し、これを世界に紹介した。
この研究が『熱水治療論』であり、1896年版のドイツ内科学書に収められ草津が世界的に知られるようになった。

ベルツにより始められた草津温泉の医学的研究は、東大物理療内科の研究者に引き継がれ、昭和26年群馬大学医学部草津分院の開設に伴って、物療内科と分院の双方により継続され、幾多の研究成果が得られている。
また、ベルツは草津温泉の優れた自然資源に驚き、明治23年には草津の高原に11000坪の土地を買い求め、自ら温泉サナトリウムや遊歩道の計画に着手したが、帰国によって、理想的な温泉保養地づくりは夢となった。
現在、草津温泉ではベルツの構想を実現するべく、温泉保養地の建設に向けて様々な取組がなされている。
江戸時代の町並みを残す旧市街地では、共同浴場の保全・整備とともに、江戸時代の町並みの復元などが行われ、湯治場の再興がなされている。
また、周辺の高原では、ヨーロッパ型の温泉保養地が形成されつつある。


【伊香保温泉】
急傾斜地に作られた石段の両側に、温泉旅館、土産物屋、遊戯場、飲食店などが軒を連ねている。
365段の石段は温泉街のシンボルであり、この界隈は石段街と呼ばれる。
石段の下には黄金の湯の源泉が流れ、小間口と呼ばれる引湯口から各旅館に分湯されている。
石段の上には伊香保神社が存在する。
石段上の源泉周りは整備されており、源泉が湧出する様子を見ることができる。
また石段から源泉周りは整備されており、源泉が湧出する様子を見ることができる。
また石段から源泉までの遊歩道の途中に飲泉所も存在する。
源泉の傍には『伊香保露天風呂』が、石段の途中には共同浴場『石段の湯』が存在する。

【豊島園庭の湯】
緑に囲まれ、静かな時間が流れる「大人の湯処」。
日本を代表する造園設計家、小形研三氏による1,200坪の作品。
清閑な日本庭園を臨む「豊島園庭の湯」。
四季折々の草花や季節の移り変わりを身近に感じる「豊島園庭の湯」は、天然温泉をはじめ、健康促進に役立つバーデプールやサウナ、旬の味覚をお楽しみいただけるお食事処、日々の疲れを癒せるリラクゼーションエリアなど館内施設も充実しています。
こだわりの大人の癒し空間で都会の喧噪を忘れ、やすらぎの時間をお過ごしください!
地下1,445mから汲み上げたナトリウム-塩化物強塩温泉にはナトリウムイオン、カルシウムイオン、鉄イオンなど、海と大地のミネラルが凝縮されています。入浴後は、温泉成分である塩分が肌の表面を包むように覆いその膜が汗の蒸発を防いで体温を逃さないので、保温効果が続き身体が温まります。
お肌をツルツルにする美肌効果もある温泉です。
季節の彩りを楽しみながら、ゆったりとした時間をお過ごしください。
※詳細は電話にて03-3990-4126

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