2013年7月号 法人成りは節税になるのか | 西武池袋線・西武新宿線・練馬区の賃貸はハウステーションネットワーク

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2013年7月 法人成りは節税になるのか

関東は7/6に梅雨明けしたようです!
例年だと20日前後になるようですが、2週間早く明け、梅雨明け早々猛暑となっております!
関東では雨もあまり降らずに梅雨明けしてしまい、今後の水不足も少し心配となります。
熱中症は65歳以上の方が全体の8割を占めますので、室温が27度を超えたら、
エアコンを必ず入れ、涼しい部屋でお過ごしください!
水分の補給も非常に重要と聞いておりますので、こまめに補給をするようにして、
お体には十分にお気を付け下さい!
【家主と地主参照】

 

Q法人成りは節税になるの?
A不動産オーナーの法人化による節税検討ラインは、
不動産所得が約1000万円以上(家賃収入で約2000万円以上)が目安になる。
家主が個人事業主から法人化を検討する際に、大きく分けて次の4つに区分される。
①管理業務だけ受託する会社
この形式は賃貸人(オーナー)と賃借人(テナント)がアパートの賃貸契約を直接し、
家賃の集金代行・掃除やメンテナンスの手配だけを行う会社。
②家賃保証のサブリース会社
この契約は賃貸人(オーナー)から管理会社が一括でアパートを賃借し、
借りたそのアパートを第3者に賃貸するというもの。
この形態の特徴はサブリース契約を受ける会社はオーナーに対しアパートに
入居者がなくても家賃を完全に保証するというものだ。
掃除やメンテナンスまで保証する契約は見当たらないが、
テナントとの交渉が煩わしオーナーが利用している。
③建物を所有する会社
この形式は、オーナー親族が株式を所有する建物所有会社が賃貸人となり、
賃借人と賃貸契約を締結するというもの土地は個人が所有しているので、
建物所有会社は地代だけ個人に支払う。
④土地建物を所有する会社
この形式は、建物も土地もオーナー親族が株式を所有する土地建物所有会社が賃貸人となり、
賃借人と賃貸契約を締結するというもの。

以上の4つのうち①と②の形式は、いわゆる管理会社を設立するということだが、
管理会社は所得税対策、相続税対策を考慮し一般的にはその会社の株主や役員にはそのオーナーの子供がなることが多い。

その子供の会社に管理料を多く支払うことによりオーナーの所得税を軽減する事ができる。
また、役員報酬の手取りを納税資金として確保でき、先々の相続対策にもなる。
管理会社設立で、よく問題になるのは、オーナーが管理会社に払う管理手数料。
管理手数料の適正な割合に特別な規定があるわけではない。
だが、極端な管理手数料は税務署により否認される。

適正な手数料に目安としては①管理業務だけ受託する会社は5~10%、
②家賃保証のサブリース会社は10~15%が適切と言えるだろう。
③、④については、建物のみまたは、建物と土地を法人が所有するという不動産所有会社。

メリットとしては、オーナー以外の親族に給与を支払う事で所得の分散が図ることができるのは、
管理会社同様だ。
さらに建物のみの所有法人の場合は、土地無償返還届けを提出し、オーナーに一定の地代を支払う事により、土地の評価を2割下げる事が出来る。
デメリットとしては、会社の設立、維持コストがかかる点と、給与の金額が高すぎると法人税が課税される場合がある。さらに、法人で投資用不動産を購入した場合は、株価の評価上、取得後3年以内に父に相続が発生したときに時価評価となり、相続税圧縮効果がなくなるので注意が必要だ。

不動産所得を給与所得に変更して節税を図るでは、法人成りによる具体的な節税メリットをシュミレーションしてみよう。
まず、個人でアパートマンション経営を行う場合、収入金額と必要経費の差額が不動産所得となる。

例えば、収入金額が年1800万円、経費が800万円の場合、差引不動産所得は1000万円という事になる。
これを会社経営で行った場合、法人税の所得金額の算定方法は同じなのでこのままでは、
1000万円に対して法人税等が課されてしまう(合計金額の40%)
そこでこの1000万円を役員報酬として支払った場合会社の所得はなくなり、
法人税等は課税されなくなる。
この場合1000万円の役員報酬に対しては、所得税の計算上220万円の給料所得控除が受けられる。
結果的には個人経営の場合、不動産所得が1000万円生じるが、
会社経営にして役員報酬として受け取った場合、給料所得780万に圧縮できる事になる。
また役員を多人数にして役員報酬を分散した場合は、給与所得控除が増えるので、
節税効果が大きくなる。
例えばこの場合に、1000万円の役員報酬を500万円づつ二人に支払えば
2人の合計で308万円の給与所得控除が受けられ、所得の分散が図れる。

【テニスの聖地芝のコートで行われていた、ウィンブルドン選手権、77年ぶりにイギリス人選手が優勝!】
【7月8日 AFP】テニス、ウィンブルドン選手権決勝でノバク・ジョコビッチ(セルビア)に勝利し、優勝を飾ったアンディ・マレー(英国)が、歴史的な勝利について語り、劇的な幕切れへ向かう最後の数本のポイントは、これまでプレーしてきた中で最も難しいものだったとコメントした。
マレーは決勝で、6-4、7-5、6-4でジョコビッチに勝利し、英国人選手として77年ぶりとなるウィンブルドン制覇を果たした。
これで1936年のフレッド・ペリー(Fred Perry)氏以来、初めてウィンブルドンの男子シングルスを制した
英国人選手となった。

前年大会(The Championships Wimbledon 2012)決勝ではロジャー・フェデラー(Roger Federer)の前に涙を飲んだマレーだが、マレーは試合の最後、3つのマッチポイントを逃した末、4度目のチャンスでようやく勝利を手にした。
世界ランク2位で、四大大会(グランドスラム)ではこれまで2012年の全米オープンでしか優勝したことのなかったマレーは、試合を決める直前の重圧はほとんど耐え難いほどだったと認めた。

マレーは「最後の何本かは、たぶんこれまでプレーしてきた中で一番厳しかった」とコメントた。
「ノバクとはこれまで何度も対戦してきた。誰もがプレーをあきらめるような場面でも、
彼は戦うことをやめない選手なんだ。今日も彼は戦い続けた。だから勝つのは大変だった」
「英国人のウィンブルドン制覇をみんながどれだけ待ち望んでいたかは僕もわかっているから、
今日は喜んでもらえたんじゃないかと思う」

■チームと優勝を喜び合ったマレー
勝利を飾ったマレーはプレーヤーズボックス席へと向かい、恋人のキム・シアーズ(Kim Sears)さんや、コーチのイワン・レンドル(Ivan Lendl)氏ら、自身を支えるチームの面々と抱き合った。

マレーは「確かにお母さんのことを忘れちゃってたけど、すぐに思い出したよ」と話した。
すごい試合でした!
テニス好きの私としては、開催中は幸せな2週間でした!昨年涙を飲んだマレーでしたが、
今年はリベンジを果たし、77年ぶりの、イギリス人優勝、すごい快挙です!
ジョコビッチのあきらめない執念もすごい・・・!(^^)

【 夏季休業のお知らせ】
8月12日(月)~8月16日(金)までお休みさせて頂きます。
  17日より通常営業を致します。

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