9月に入り、雲の多い日が続いております。
8月の暑さはどこへやら、毎日涼しいそよ風が吹く季節となりました。
台風シーズンも到来しており、既に18号まで発生しており、
どのくらいの数まで増えてしまうのでしょうか？
秋の季節の訪れと同時に、これから紅葉の季節が到来致します。
渓谷沿いに近い山々は色付き、とてもきれいで見頃となります。
来月の中旬以降のお話かも知れませんが、
今から少し早目の小旅行のプランを考えてみては如何でしょうか？
紅葉を見ながら温泉などに入れる場所などあれば、最高の休日となります。（＾＾）
味覚の秋と言われております。
この時期にしか採れない季節の野菜、くだものなどを食するには良い季節ですね。
今後の賃貸経営に非常に重要な要素となる賃貸管理の部分に関して少しお話をさせて頂きます。
不動産と言っても、大きく分けて、不動産売買、不動産賃貸仲介、不動産賃貸管理、不動産競売など、
さまざまな種類の不動産業に分かれます。
今後、日本の人口は更に減少時代に突入し、
賃貸不動産も供給過多の時代に入ってきます。
そうなりますと、入居者は駅から近い、築年数が新しい、環境が良い、設備機器が新しい、建物の構造もしっかりとして、家賃が安く、建物の管理が行き届いている建物を探すようになる事が予測されます。
今までは、賃貸物件の数と、賃貸物件に入居する方のバランスが
守られて来ていたのですが、これからは空家も増加し、
賃貸物件の空室率も上昇の一途をたどることとなるでしょう。
今から15年以上前は、賃貸アパートは家主が自主管理を
している建物も多く、複数の不動産会社に募集のみ依頼、
家主様が自主管理をしている建物も非常に多く見受けられました。
大型物件は、最初から管理募集会社がつき、不動産経営を行っていたように感じますが、
小さなアパートでは自主管理が一般的でした。
但し、これからの時代は、建物は綺麗に維持管理をされていないと、
たくさん空室が増える訳ですから、日々の清掃・定期清掃、建物管理などは
あたりまえに行なうことを入居者も求める時代となる事でしょう。
賃貸管理と言っても、さまざまな業務がございます。
賃貸募集・入居者審査・更新・解約・立会い・敷金清算・家賃集金・24時間緊急管理など・・・
さまざまな業務がございます。
この中で特に重要なのが、入居者審査です。
良い入居者に入ってもらう分には、トラブルが起きる可能性は非常に少ないのですが、
不良入居者を入れてしまうと、家賃滞納リスク、入居者間のトラブルリスク、
管理会社とのトラブルリスクが非常に増加します。
一番重要なのが、引越しの理由です。
動機のない方は、引越しをしないのですが、なにか問題があり引越しをしないといけない方もおります。
例えば家賃滞納をしていて、追い出される方、通常の引越しの動機ではありませんよね。
または、生活保護受給者で近隣住民とトラブルばかり起こして、追い出されて部屋探しをしている。
又は反社会的勢力の方で、契約違反が見つかって、
引越しをしなければいけなくなったなど・・・さまざまな方がお部屋探しに混ざってきます。
引越しの動機がしっかりしている・結婚するのでファミリー物件を探している・転勤になるので、会社の近くに住みたい・今住んでいるアパートが狭いのでもう少し広いお部屋を探したい・木造住宅に住んでいて近隣の足音が煩いのでRCマンションに住みたい家賃が高いので少し家賃を下げたい等々・・・引越しの理由がさまざまです。
また、当社では必ず入居希望者と面談をしてから最終決定を行いますので、
本人に会ってお話しをすれば、本当の事を話しているのか、
うそをついているのかは、判断がつきます。
日々このような仕事をしている訳ですから見分けがつきやすいです。
当社に関して言えば、当社の管理物件は直営の仲介支店にてご紹介した契約者に90％以上入居して頂いており、東京都の不動産会社の中でも審査基準は上位にランキングされるでしょう。
入居者審査一つとって見ても、1契約数時間の入居者審査が行なわれておりますので、
管理会社のキモと思っていただいて良いと思います。
入居希望者をたくさん呼ぶことが出来ない会社は審査基準もあまくなっていくものと思われます。
※下記参照
※ 家主と地主参照
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