2007年9月号 アパートマンションの「空室」を解消していかに物件の稼動率を上げるか。 | 西武池袋線・西武新宿線・練馬区の賃貸はハウステーションネットワーク

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2007年9月 アパートマンションの「空室」を解消していかに物件の稼動率を上げるか。

皆様いかがお過ごしでしょうか。(^^)
今年の夏は冷夏の影響でとても過ごし易い陽気だったように思います。
但し、東北地方などは梅雨明けもせずに、秋に入ってしまったと聞いてます。
ゲリラ豪雨など、スコールのような雨は地球温暖化の影響もだいぶあるように感じます。

夏は暑く、冬は寒い、昔は四季『春夏秋冬』がはっきりとしていたように、幼心の記憶に残ってます。
地球が綺麗になり気候が昔のようにもどって来る事を願っております。


先月、初めて甲子園に行って来ました。夏の陽射しがとても強く、最高の天気の中、ベスト4の準決勝戦です。
岩手県勢として90年はぶりのベスト4を決めた花巻東と中京大が決勝進出をかけた試合です。
花巻東には『ドラフトの目玉』150キロ左腕菊池投手のいるチームです。
試合は中京大との対戦でした。
菊池投手は怪我をしている模様で、先発リストには入っておらずブルペンで投球練習です。
2番手のピッチャーがどこまで中京打線を何回まで封じる事が出来るかが勝敗の分かれ目でした。
中盤までに中京打線に5点を許し、満塁の場面で、菊池投手がマウンドに上がりました。
その際は大歓声があがりました。
但し、怪我をともなっての投球の為か、いつものようにストレートは走らず走者一掃のタイムリーツベースを浴びてわずか11イニングで降板する事となり、準決勝で姿を消すこととなりましがとても良い試合でした。

決勝戦は愛知中京大と新潟勢としては初の決勝進出の新潟文理大の対戦です。
接戦の結果中京大が43年振りの優勝となりましたが、準優勝の新潟文理大も最後の最後まであきらめずに、9回2死から5点を取り返す熱い戦いを行いました。
野球はツーアウトからとは昔からの格言、最後の最後まであきらめないで頑張る高校球児の気持ちを感じる事が出来、とても新鮮な気持ちとなりました。
テレビで見るのも良いですが、球場は応援合戦もありとても活気に満ちてました。(^^)
ちょっと距離はありますが、一度観戦に行ってみては如何ですか!


 

『空室対策の考え方』
※賃貸不動産管理より抜粋
アパートマンションの「空室」を解消していかに物件の稼動率を上げるか。
不動産業の賃貸アパート、マンション経営の、永遠のテーマではないでしょうか。
国交省のデータによると、平成10年から15年の5年間で総世帯数は286万世帯(6.5%)増加しています。非婚、未婚、離婚、晩婚、高齢者。
個世帯化が進んでいると言う事です。

一方、住宅総戸数は同じ期間で、362万戸(7.2%)増加しています。
総世帯数は4722万戸に対して総戸数5387万戸、665万戸の余剰。
この傾向はいまも続いています。
1950年代にはピラミッド型をしていた人口別分布は、団塊の世代の高齢化と団塊ジュニア世代に続く世代の欠落から2000年にはツボ型、2050年予測では、キノコ雲型へと変化して行きますので、賃貸需要の絶対数が減少していく事も大きな懸念材料です。
現在どのくらいの空室があるのか・・・


『時点空室率』とは
ある時点での空室がいくつあるかという事です。
10室のアパートで2室空室があれば、2部屋÷10部屋×100=20%の空室率となります。
総世帯数と空室を調べる事によってそのエリアの時点空室率がわかります。
総務省や国交省のデータから空室の算出を行ったり、現地調査をした場合にはこの時点空室率となります。
このデータはあくまでも「その時点」での空室率にしかすぎないということです。
調査した翌日に入居者が決まる場合もあるでしょうし、また逆に退去してしまう場合もあるでしょう。

※入居率を把握する方法としては、契約日~契約終了日までの算出と、契約終了日~次回契約日を計算して、1部屋あたりの家賃収入を正確に計算して入居率を出す事ができます。
年間で1部屋あたり、入替えがなければ100%1部屋あたり2ヶ月の空室期間があれば年間約85%の入居稼動率となります。

一部屋づつ計算し年間の合計を合算したものから、総家賃金額を算出すると、
実質収入÷総収入=年間入居率を算出する事が出来ます。
所見現在の練馬区の賃貸住宅事情は、ワンルームの供給過剰により、
都心部同様に家賃相場は下落しております。
家賃相場とは、練馬区に移住したいと思っている方がこの物件であればこの家賃で借りて住んでみようと思うのが相場を形成していきます。
賃貸家賃相場は不動産業者、又は家主が決めるものではなく、現在の需要と供給バランスの関係から、練馬地域の物件が過剰に空室が出ている事を考えると、入居者がこの物件であればいいくらまで家賃を払ってもいいかなと思った金額が、適正家賃の指標となります。

入居者の希望条件により、一人一人建物による家賃相場は変動しますが、インターネットで募集をしている以上、パソコンを開けば募集物件すべての物件の家賃は入居者にはわかります。
決まる家賃にいつまでも下げないで、頑張っている家主さんをたまに見かけますが、入居者がこの物件を借りたいと思った時には、入居者の相談に乗ってあげた方が、入居率は間違いなく上がるものと思います。
各支店の店長、社員から賃貸物件のご相談のあった際には、入居者から相談を受けておりますので、ご相談に乗って頂きたく思います。

昨今の景気の低迷で、賃貸相場は下落傾向にございます。
政権交代と言われておりますが景気が回復する政権交代が行われる事を心より願っております。
景気が良くなれば、少しは失業率も減り、家賃下落にも歯止めがかかるものと願ってます。

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