2015年3月号 120年ぶりに民法改定。賃貸経営で気になる改定点は、敷金の定義 | 西武池袋線・西武新宿線・練馬区の賃貸はハウステーションネットワーク

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2015年3月 120年ぶりに民法改定。賃貸経営で気になる改定点は、敷金の定義

皆様、だいぶ春の陽気が近づいてきましたね!
花粉も月末までがピークなので、お気をつけください!
この本マグロ大きくないですか?
当社でお付き合いのある、T様が吊り上げた大物です。
2mを超える全長、重さ推定180キロオーバー、
胴回り160センチ、釣り師?・・・漁師・?としては夢のサイズですよね!
ヒットしても、なかなかとれないこのサイズです!(^^)

私も、マグロ釣りに連れて行って頂いた事があるのですが、
その時も50キロぐらいのマグロが釣れたのですが、桁違いにでかい・・・です!

これからもお体をお大事に、また釣れたらご連絡
お待ちしております。

地球温暖化でますますマグロのサイズは大きくなりそうですね!
夢の300キロオーバーがいるかもしれません!(^^)

【国別対抗のデビスカップ2015】
今回はアウェーのカナダでの対戦となりました。
シングルス4本ダブルス1本、合計5本行なわれるのですが、2勝2敗の5分で迎えた最終戦、
シングルスでキャプテンの添田選手が負けて今回のデビスカップはベスト8にはならず、
昨年と同じく、シード権争いの敗者復活戦があるのですが、頑張ってもらいたいです。
シードを落とすと、予選から戦わないといけませんのでとても大変な戦いが強いられます。

がんばれ、ニッポン、頑張れ錦織KEI日本人男子最高の世界ランキング4位となってます。
グランドスラム大会優勝も夢ではないように思います。
日本のテニス界の為に頑張って下さい!(^^)


 

【120年ぶりに民法改定】
皆様もお気づきの事と思いますが、民法が120年ぶりに改定する事となりました。
では、賃貸経営で気になる改定点はと申しますと、敷金の定義と思われます。

【改定ポイント】
①敷金は、賃借人の債務を担保するために賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。
②賃貸人が、敷金から賃借人の債務を控除した残額を賃借人に返還しなければならない時期は、
賃貸借契約が終了しかつ物件の返還を受けたとき、又は、賃借人が適法に賃借権を譲渡したとき。
③賃貸人は、賃貸借期間の途中でも、賃借人の債務弁済に敷金を充当でき、
他方賃借人は、そのような充当することを賃貸人に請求できない。

【不動産賃貸への影響】
これまでは、敷金の定義、敷金返還債務の発生要件、充当関係などの規定はなかった。
①今回の定義は、これまでの判例や一般の理解どおりのもの。

②賃貸人が賃借人の債務へ充当した残額を賃借人に返還しなければならない時期は、
単に賃借権が終了したときではなく、それに加えて目的物が返還された時と『明定』された。
なお、賃借権が譲渡されたときも敷金返還債務が生ずる。

この改定は、賃貸借契約が終了してもそれだけでは敷金返還義務はないものとするところに意義がある。
ただし返還時期について、賃貸人、賃借人の間で別の時期、
例えば退去後1ヶ月以内等と契約することは可能。

③これまで賃貸借契約で多く取り入れられていた条項が明定された。
今後の敷金清算は、ますます厳しさを増してくるものと想定されます。
敷金清算の事での消費者生活センターでは
相談件数は「敷金」はアパートやマンションを借りるときに、貸主に預けるお金です。
これは退去時に返還されるべきものですが、実際には住宅の「原状回復」の費用にあてられることが多い。

「原状回復」の対象は、例えば「壁の落書き」のほか、
経年変化による「長年置いていた家具のへこみ」や「日焼けによる壁紙の変色」も含まれます。
この「敷金」をめぐっては、トラブルが後を絶ちません。
国民生活センターによりますと、退去時「お金が戻ってこない」などの相談が
年間およそ1万件以上寄せられています。

都内在住の男性。1年ほど前、借りていた住宅を退出する際、
貸主側から20万円以上請求されたといいます。
「通常に(普通に使って)3年住んでいたという認識だった。
数万円だと思っていたが、予想の2倍、3倍の請求額だったので驚いた」
その後、貸主側と交渉を重ね、男性が10万円を支払うことで和解したといいます。

なぜ、こうしたトラブルが起こるのでしょうか。
生活の基本的なルールを定めているこれまでの民法には、
『原状回復』についてルールがないためです。

そこで、今回の民法改正案では、「敷金」は契約の終了時、つまり引っ越す
際に原則「原状回復」として「返還する」と明記されました。
「経年変化」は貸主側の負担で直すことになりました。
一方、「壁の落書き」などは、通常の使用による汚れを超えていると判断され、
借主側の負担となりそうです。

【物件を探す人たちは】
「借りる側も貸す側も、スムーズに物事が運ぶと思うのでルールはあった方が良いです
『こういうルールがあるから、してはダメ』とか自分の中で(判断)できるので、
ルールは必要です。

【所見】退去時の立会い業務は、これからいっそう重要になるものと思われます。
このように民法も改定され、
国土交通省ガイドラインも充実し、
敷金清算は今以上にガイドラインが目安となり行なわれていくものでしょう。
故意過失部分の清算方法が、今後の解約立会業務の重要な部分となって来る事でしょう。

今後の賃貸経営は優良な入居者の方には、より長く住んで頂く為の対策が必要となるでしょう。

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